底地を売却したい、はたしてうまく売れるのでしょうか?

突然ですが「底地」お持ちですか??
こいつ何言ってんだと思われる方もいるかもしれませんが、所有してるんですよ底地。
努力して手に入れたわけでは無く、相続でたなぼた式に所有することになっただけなんですけど、
この底地をどうするかで悩んでいます。

底地と借地

対象が不動産なのでやりにくいのですが、底地ってなかなか難物なんです。
底地を所有することになる原因としては相続が一番多い(自分もそうです)のかとも思います。

「土地をもらえてラッキーじゃね?」

確かにそうなのですが、この底地は利用しかねる土地なんです。

何を贅沢なことを!持っているだけマシじゃん。地代は入ってくるんだろ”?

それはその通りなんですが、それだけなんです。
手持ちの不動産を活用して収益を上げたいと思っても、
実際のところな〜んにもできないといっても過言ではありません。

とにかく使えないんです。

底地

底地とは、借地権が設定されている土地のことをいいます。貸地(かしち)ともよばれ、
土地を貸した人は「地主」借りた人は「借地人(借地権者)」と区別されます。

地主は土地を誰かに貸した際、その土地は「底地」という扱いになり、土地を所有する権利の「土地所有権」と地代を貰う権利である「地代徴収権」を有することになります。同時に、「土地の利用権」を一時的に失います。

一時的にというのは、間違いではありませんが正しくもありません。コレは実感です。
現実は、宅地として他人に土地を貸すと半永久的に土地の利用権を消失するというのが本当のところです。

完全所有権・不完全所有権

地主はその土地に対して所有権を有しています。

所有権というのは,その土地(に限るわけではありませんが)を「使用・収益・処分」する事ができる権利で、
万能の権利とされています。

  • 使用:土地(所有物)を自分のために使う権利
  • 収益:その土地(所有物)から利益をあげる権利
  • 処分:その土地(所有物)を売り飛ばす権利

このような権利を有する所有権をすべての権利を有するという意味で完全所有権と呼ぶ場合もあるようです。

ところが借地に限ってはそうではありません。

3つの権利のうち、収益のみ有効で、残りの使用はほぼ絶望的、処分もほぼ期待できない(底地を買う人なんてほとんどいない、自分で使用できない土地なんて買わないでしょ)、それが底地なんです。
自由にならない所有権という意味で不完全所有権と呼ぶ場合もあるようです。

借地

ただの更地を誰かに貸すという時に初めて地主以外がその土地を使用する権利借地権が発生します。

借地権は、建物の所有を目的とする地上権又は土地賃借権とされています。(借地借家法2条1号)

ここで重要なのは「建物所有を目的とする」というところで、
建物所有=居住を目的とする場合に借地借家法が適用されるという事になります。
ですので、駐車場目的や倉庫での使用を目的とした場合は借地借家法は適用されません。

借地借家法が適用されない場合は、地主が明け渡しを要求することですぐに明け渡してもらえる(といっても交渉は必要でしょうが)という事になります。

土地を明け渡してもらう事はできるのか

借地借家法の適用される賃借権を設定している場合に、
地主の都合で明け渡してもらうことはできるのか?

結論は

ほとんどの場合絶望的、無理

だとされています。
何故かというと、先に名前の出てきた借地借家法が強力な権利を借地人に与えているからです。
ですので、トラブルも無く宅地の賃借権を行使している場合、その借地人に対して地主から土地の明け渡しを要求しても
すんなりと明け渡しが実現するケースというのはほとんど無いというのが実情のようです。

土地の明け渡しが認められるケース

全部ではありませんが、土地の明け渡しが認められるケースとしては以下のような例があるようです。

  • 借地人に賃貸借契約上の義務の違反がある場合
  • 借地人に地代の不払いがある場合
  • 借地権の無断譲渡、 無断転貸がある場合
  • 借地上の建物の無断増改築がある場合
  • 借地の用法違反がある場合
  • 借地の保管義務違反がある場合
  • 貸主と借主との人的信頼関係が著しく破壊された場合

等があります。

でも日常的に問題なく賃借権を行使している場合は該当しませんよね。明け渡し請求が絶望的というのも無理からぬことだとお察し頂けると思います。それに宅地の賃借権は期間の設定がしてあってもその期間の終了と同時に自動更新することとなっていますので、ますます土地の明け渡しははるか彼方へ遠のいてしまいますね。

それでも底地を売却したい

底地なんてのは自分で利用することもできず、安い賃料を徴収することしかできない不動産です。

本当に地代って安いんですよ。

自分でその土地にマンションでも建てて経営した方が数十倍の利益が期待できるんですけどね。
リスクもありますけど。

固定資産税は更地として課税されますのでこんなバカな話はないですよね。

後の世代に相続させてもあまり益はないようですし、売却を試みようかと画策しています。

最近では底地買い取りの業者さんも多々あるようですし、挑戦してみる価値はあるでしょう。

はたしてうまく売却できるのか?

興味は尽きません。

事の成り行きは追々追記していくかもしれません。

 

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